El pasado 22 de abril de 2020 se publicó el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por el cual se aprueban una serie de medidas encaminadas a aliviar a los arrendatarios de las posibles obligaciones arrendaticias respecto del pago de alquiler de locales. A continuación, explicaremos brevemente en que consisten dichas medias;
¿Quiénes podrán acceder a las ayudas?
En el caso de que el inmueble esté afecto a la actividad económica desempeñada, podrán acceder a las ayudas aquellas Pymes y Autónomos que reúnan los siguientes requisitos:
1.- Estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social o, en su caso, en una de las Mutualidades del RETA, y ello en la fecha de la declaración del Estado de Alarma.
2-. Que la actividad haya quedado suspendida a consecuencia de las medidas adoptadas en el Estado de Alarma.
3-. Si dicha actividad no ha sido suspendida por el Estado de Alarma, será preciso acreditar una reducción de la facturación de al menos un 75% en el mes anterior al que se solicita el aplazamiento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿Cómo se acreditan las anteriores circunstancias?
1-. La reducción de la actividad se acreditará mediante una declaración responsable basada en la contabilidad. La arrendadora podrá solicitar los libros contables del arrendatario.
2-. Para acreditar la suspensión de la actividad, bastará con un certificado expedido por la Agencia estatal de la Administración Tributaria del órgano competente de la Comunidad Autónoma.
¿Qué ayudas puedo obtener?
1-. Cuando el arrendador sea un gran tenedor o empresa o entidad pública Ostentan la condición de gran tenedor aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de 10 o más inmuebles, sin incluir garajes y trasteros, o una superficie construida de más d 1.500 m2.
Se podrá acceder a la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, la cual se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
2-. Cuando el arrendador no tenga la condición de gran tenedor o empresa o entidad pública Se podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde 22 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Además, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá́ servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá́ reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3-. Además, el propio Real Decreto aclara, que a pesar de no encontrar una regulaciónespecífica acerca de exclusión en el pago de la renta por fuerza mayor o por declaración del Estado de Alarma u otras causas, ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni en el Código Civil, y a falta de acuerdo entre las partes, dispone el Real Decreto, que ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
En Madrid, a 24 de abril del 2020
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