Ante la situación actual de crisis, primero sanitaria y finalmente económica, se contempla en sede convencional un contexto diferente, no esperado, excepcional y sobrevenido, en contraposición al momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, poniendo a disposición de la parte arrendataria la posibilidad de modificar, o incluso resolver, dicho contrato.

¿En qué pueden consistir las modificaciones del contrato?

Dejando al margen la resolución contractual, más difícil de aplicar, ante la situación de desequilibrio entre las partes, las cuales pactaron unas determinadas duración y renta en un contexto económico pre-crisis que actualmente no hubieran pactado, es posible REDUCIR O SUSPENDER EL PAGO DE LA RENTA pactada, adecuándola así a la reducción de facturación o ingresos por parte del arrendatario.

¿Qué requisitos hay que cumplir?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento sigue siendo válido y desplegando sus efectos en las obligaciones pactadas, por lo que no es posible dejar de pagar la renta por decisión unilateral del arrendatario.

Hay que estar a cada caso en concreto, pero el arrendatario debe haber sufrido unos efectos negativos constatables (reducción facturación, ERTEs, clausura de locales, etc.), de forma tal que la renta a pagar sea excesivamente onerosa para el arrendatario, produciéndose un desequilibrio que vaya en contra de la buena fe contractual1.

1 En este sentido, atendiendo a la cláusula “rebus sic stantibus”; cláusula implícita en todo contrato, pueden producirse desequilibrios en las obligaciones de las partes pactadas en el contrato, como consecuencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, y la crisis económica que ha traído como consecuencia. Así, pueden producirse situaciones de “excesiva onerosidad” para una de las partes del contrato, que frustren la finalidad económica del mismo, conculcando así el principio de buena fe contractual (art. 1258 del Código Civil).

La figura jurisprudencial de la rebus sic stantibus fue rescatada e implementada por el Tribunal Supremo después de la crisis económica de 20081, para aquellos casos en que, firmados los contratos en un escenario económico y de mercado pre-crisis, se produce a posteriori una situación de imposible predicción por las partes, que altera el equilibrio contractual pactado haciendo dicho contrato desmesuradamente oneroso para una de las partes, no estando esta parte obligada a soportar dicho desequilibrio y, por tanto, pudiendo modificar el contrato en unos términos más favorables que se ajusten a las nuevas condiciones de mercado, así como incluso a la resolución contractual.

¿Cómo puedo hacer valer la modificación si el arrendador se niega?

Esta posibilidad de modificación del contrato, que nace de la ley y la jurisprudencia, como cualquier otra modificación que se pretenda, es preciso documentarla por escrito mediante adenda al contrato principal.

Por ello, es preciso el acuerdo negociado entre ambas partes.

En caso de no llegar a acuerdo, se abre la vía judicial, donde se podrá reclamar una indemnización por las rentas pagadas de más (ya que deberían haberse ajustado a la situación actual, o incluso suspendido), acreditando el cumplimiento de los requisitos del punto anterior, aunque no por ello se pueda dejar de cumplir con el pago de la renta.

¿Puede el arrendador instar el desahucio?

Sí. Ante la falta de acuerdo, y como el contrato de arrendamiento sigue desplegando sus efectos, el pago de la renta sigue siendo una obligación exigible. Por tanto, el arrendador, podrá instar el desahucio en caso de que el arrendatario no pague la renta.

Las causas de oposición al desahucio están tasadas por ley, por lo que no cabe alegar el cambio de la situación económica para oponerse manifestando que es preciso reducir o suspender la renta debido a la coyuntura actual. Solo cabe oposición al desahucio por haber pagado las rentas.

También cabe la enervación, es decir, pagar las rentas que se dicen adeudar una vez den traslado de la demanda de desahucio, lo que, desde luego, da oxígeno y tiempo de maniobra al arrendatario para hacer frente al pago.

Será en un procedimiento aparte donde, conforme al punto anterior, se puedan reclamar las indemnizaciones pertinentes.

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